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La L. 182/2025 riforma profondamente l’azione di restituzione, eliminando il rischio per gli acquirenti di immobili provenienti da donazione. Il nuovo art. 563 c.c. tutela i terzi che acquistano a titolo oneroso, prevedendo che in caso vengano poste in essere azioni dai legittimari si possa compensare in denaro.

Nella versione originaria dell’art. 563 c.c., l’erede legittimo, una volta che in giudizio sia stato stabilita la lesione della sua quota di legittima, poteva agire contro gli eredi che avevano impropriamente ricevuto in donazione dei beni, se:

• colui che aveva ricevuto i beni in donazione era incapiente;
• non erano decorsi 10 anni dalla morte del donante oppure 20 anni dalla trascrizione della donazione.

L’erede una volta fatte valere le ragioni in giudizio verso gli altri eredi poteva rivolgersi, non solo al donatario, ma anche all’eventuale terzo acquirente (cioè a colui che aveva acquistato dei beni pagandone il prezzo da colui che li aveva ricevuti per donazione).

Questa disciplina, pur coerente con la ratio protettiva delle quote di riserva, produceva effetti negativi:

• insicurezza giuridica per gli acquirenti, potenzialmente esposti alla perdita dell’immobile anche dopo molti anni;
• ritrosia del sistema bancario a concedere mutui ipotecari su immobili donati, per rischio di evizione;
• deprezzamento strutturale dei beni di provenienza donativa;
• moltiplicazione di soluzioni “difensive” (assicurazioni, fideiussioni, rinunce preventive, retrodonazioni), spesso costose e non sempre efficaci.

Il legislatore del 2025 interviene non per indebolire la tutela dei legittimari, ma per ridefinire il perimetro dei soggetti responsabili: non più il terzo acquirente, bensì il donatario, cioè il beneficiario diretto della liberalità.

La riforma si applica alle successioni aperte a partire dal 18 dicembre 2025.

Per le successioni anteriori, il regime tradizionale continua ad applicarsi solo se, entro sei mesi, i legittimari:

• trascrivono un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione, oppure
• trascrivono la domanda di riduzione (se non già fatto).

Trascorsi i sei mesi, la nuova disciplina si estende anche alle donazioni pregresse, salvo le posizioni già cristallizzate mediante trascrizioni opponibili.

Si tratta di una soluzione equilibrata, che non sacrifica i legittimari già attivi nella tutela dei propri diritti, ma impedisce che la disciplina previgente continui a produrre effetti distorsivi per decenni.

Il nuovo art. 563 c.c. rappresenta una delle riforme più significative degli ultimi decenni in materia successoria e donativa. L’eliminazione della responsabilità del terzo acquirente a titolo oneroso rafforza la stabilità dei trasferimenti e avvicina l’Italia agli standard europei di certezza giuridica dei rapporti immobiliari.

Tale cambiamento era fortemente atteso, soprattutto in ambito agricolo, dove operazioni di donazione tra consanguinei sono costantemente attuate per consentire un’anticipazione del passaggio generazionale e garantire la continuità aziendale. Terreni agricoli e i fabbricati rurali strumentali rappresentano beni essenziali per il funzionamento dell’impresa spesso oggetto di permute con i fondi vicini volte all’efficientamento delle coltivazioni; deresponsabilizzare il terzo acquirente rappresenta una modalità efficace per dare solidità agli scambi commerciali.