Il Disegno di Legge di Bilancio 2026, approvato dal Consiglio dei Ministri, introduce una rilevante novità fiscale per il settore delle locazioni brevi: l’eliminazione definitiva della cedolare secca al 21%. Dal 1° gennaio 2026, tutti i redditi derivanti da locazioni brevi, anche tramite intermediari o portali online, saranno soggetti all’aliquota del 26%. La misura, che segue gli interventi già avviati nel 2024, punta a uniformare la tassazione e contrastare l’eccessiva frammentazione del mercato.
Sono tenuti al versamento della ritenuta i soggetti residenti nel Territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché i soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, che nel mese precedente (i.e. dicembre) abbiano incassato i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve di cui all'art. 4, commi 1 e 3, del D.L. n.50/2017 o che siano intervenuti nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi.
Si ricorda che l’intermediario deve operare la ritenuta sull'ammontare dei corrispettivi lordi all'atto del pagamento al locatore. In questo caso la ritenuta opera a titolo d’acconto qualora il contribuente non abbia esercitato l’opzione per l’applicazione della cedolare secca. Diversamente, la ritenuta operata dall’intermediario assumerà per il contribuente natura di imposta definitiva.
Il versamento dell’ammontare trattenuto dall’intermediario potrà essere effettuato mediante Modello F24, con modalità telematiche, direttamente oppure tramite intermediario abilitato.
Ricordiamo che in base alle disposizioni introdotte dall’art. 1, comma 595, Legge n. 178/2020 il regime fiscale delle locazioni brevi, sia con l’applicazione della cedolare sia con tassazione ordinaria, è applicabile solo in caso di destinazione agli affitti brevi di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Al superamento di tale soglia, l’attività di locazione (breve) si presume svolta in forma imprenditoriale. Inoltre, per alcuni comuni - anche al fine di limitare la concessione di immobili per usi turistici da parte dei soggetti privati, non in regime d’impresa – sono stati disposti ulteriori vincoli sul numero di alloggi destinabili a questa attività svolta in modo “non imprenditoriale”.
